Stell dir vor, du gehst in ein Autohaus. Du siehst einen Ferrari für 300.000 Euro. Du hast aber nur 30.000 Euro in der Tasche. Der Verkäufer sagt: "Kein Problem. Gib mir die 30k. Den Rest leiht dir die Bank. Und weißt du was? Du musst die Raten für den Kredit nicht bezahlen. Das macht jemand anderes für dich. Nach 30 Jahren gehört der Ferrari dir. Kostenlos."
Klingt nach Betrug? Bei Autos schon. Bei Immobilien ist das der Standard. Es ist das Fundament, auf dem die meisten großen Vermögen aufgebaut wurden.
Das System verstehen: Du bist nicht der Zahler
Die meisten Menschen verstehen Kredite falsch. Sie denken an Konsumkredite: Du kaufst einen Fernseher auf Pump, und du zahlst ihn jeden Monat von deinem Gehalt ab. Das macht dich ärmer.
Immobilien-Investoren denken anders. Sie nutzen Kredite als Hebel für Investitionen. Der entscheidende Unterschied: Du kaufst die Wohnung nicht, um darin zu wohnen. Du kaufst sie als eine Maschine, die Geld produziert.
Die goldene Regel: Kaufe niemals eine Verbindlichkeit mit Schulden. Kaufe Vermögenswerte mit Schulden, die die Schulden für dich bezahlen.
Der Deal: Wie die Bank dir vertraut
Warum sollte dir eine Bank hunderttausende Euro geben, wenn du nur einen Bruchteil davon besitzt? Ganz einfach: Weil sie nicht dir vertraut. Sie vertraut der Immobilie.
Die Bank trägt sich ins Grundbuch ein. Wenn du deinen Job verlierst und die Raten nicht mehr zahlen kannst, nimmt sie dir die Wohnung weg und verkauft sie. Ihr Risiko ist (fast) null, solange die Wohnung ihren Wert behält.
Deine Aufgabe ist es, der Bank zu beweisen, dass du die monatliche Rate "managen" kannst. Das tust du mit deinem Einkommen und – viel wichtiger – mit den Einnahmen aus der Wohnung selbst.
Die Bank rechnet so: Deine neue Wohnung bringt 800€ Miete. Die Kreditrate ist 900€. Die Bank sieht eine Lücke von 100€. Die musst du schließen können. Hast du ein stabiles Gehalt, sagt die Bank: "Okay, der Deal steht."
Was sagt die Bank zu dir?
Partner: InterhypBevor du nach Immobilien suchst: Finde heraus, wie viel "fremdes Geld" du überhaupt bekommen kannst. Ein Konditions-Check kostet nichts und gibt dir Planungssicherheit.
Kostenlos Zinsen checken ↗Der Mieter: Dein Geschäftspartner (wider Willen)
Jetzt kommt der geniale Teil. Du hast die Wohnung, du hast den Kredit. Jetzt brauchst du jemanden, der darin wohnen will. Du findest einen Mieter.
Dieser Mieter überweist dir jeden Monat, sagen wir, 800 Euro Kaltmiete. Warum tut er das? Weil er ein Dach über dem Kopf braucht. Er bezahlt für die Nutzung der Immobilie.
Du nimmst diese 800 Euro. Du behältst sie nicht. Du reichst sie weiter. Ein großer Teil geht an die Bank für den Kredit. Ein kleiner Teil geht an die Hausverwaltung. Ein weiterer Teil legst du für Reparaturen zurück.
Die Magie der Tilgung: Vermögen aus dem Nichts
Wenn du deine Kreditrate an die Bank zahlst, besteht diese aus zwei Teilen:
- Zinsen: Das ist die Gebühr der Bank dafür, dass sie dir das Geld leiht. Dieses Geld ist weg.
- Tilgung: Das ist die Rückzahlung des Kredits. Dieses Geld ist NICHT weg. Es wandert von deinem linken Schulden-Konto auf dein rechtes Vermögens-Konto.
Jeden Monat, wenn der Mieter seine Miete zahlt, und du die Rate an die Bank überweist, passiert etwas Magisches: Deine Schulden werden weniger.
Start:
Wert der Wohnung: 300.000 €
Deine Schulden: 300.000 €
Dein Netto-Wert: 0 €
Nach 10 Jahren (Mieter hat gezahlt):
Wert der Wohnung: 300.000 € (konservativ)
Deine Schulden: 220.000 € (durch Tilgung)
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Dein Netto-Wert: 80.000 € ✅
Du hast 80.000 Euro Vermögen aufgebaut, ohne dafür arbeiten zu gehen. Der Mieter ist jeden Morgen aufgestanden, zur Arbeit gegangen und hat dir dieses Geld überwiesen. Das ist der Mieter-Trick.
Funktioniert der Trick bei dir?
Unser Rechner zeigt dir knallhart: Deckt die Miete die Kosten? Wie schnell baut sich dein Vermögen auf?
Die dunkle Seite: Wenn der Trick schiefgeht
Klingt zu einfach? Ist es auch. Das System funktioniert nur, solange das Rad sich dreht. Wenn ein Zahnrad bricht, bricht das System.
Die 3 größten Killer
- Leerstand: Kein Mieter = keine Einnahmen. Aber die Bank will trotzdem ihre Rate. Du musst zahlen.
- Mietnomaden: Ein Mieter, der nicht zahlt und nicht auszieht, ist der Super-GAU. Du hast keine Einnahmen, aber hohe Anwaltskosten.
- Sonderumlagen: Das Dach muss neu gemacht werden. Dein Anteil: 15.000 Euro. Sofort zahlbar. Hast du das Geld nicht, hast du ein Problem.
Der Mieter-Trick ist kein "Free Lunch". Es ist ein Geschäft. Und wie jedes Geschäft hat es Risiken. Wer diese Risiken ignoriert und ohne Rücklagen startet, spielt Russisch Roulette mit seiner Bonität.
Ordnung ist das halbe Leben
Partner: DKBVermische niemals private und Immobilien-Finanzen. Das DKB Vermieterpaket hilft dir, Mieteinnahmen und Rücklagen sauber zu trennen. Kostenlos.
Kostenloses Konto eröffnen ↗Fazit: Der legalste Bankraub der Welt
Die Nutzung von fremdem Geld (Bank) und fremder Arbeitskraft (Mieter), um eigenes Vermögen aufzubauen, ist das Fundament des Kapitalismus. Es ist nicht unfair. Es ist das Spiel.
Du kannst am Spielfeldrand stehen und dich darüber aufregen, dass die Mieten so hoch sind. Oder du kannst das Regelwerk lernen, dich einwechseln lassen und mitspielen.
Der Einstieg ist hart. Du brauchst Eigenkapital für die Nebenkosten. Du brauchst Bonität für die Bank. Du brauchst Mut für das Risiko. Aber wenn das System einmal läuft, ist es die stärkste Vermögensaufbau-Maschine, die es gibt.
