Frag mal in deinem Freundeskreis: „Warum kaufst du keine Wohnung zur Vermietung?“
Die Antwort ist fast immer gleich: „Bist du irre? Woher soll ich denn 300.000 Euro nehmen?“
Die meisten Menschen warten. Sie sparen. Sie warten, bis sie 40 oder 50 sind, bis sie „genug“ Geld haben. Und während sie warten, steigen die Preise davon. Das Tragische daran ist nicht, dass sie keine Wohnung kaufen. Das Tragische ist, dass ihre Annahme mathematisch falsch ist.
Der Berg aus Bargeld (den es nicht gibt)
Wir sind so erzogen worden: Wenn du ein Brötchen willst, zahlst du 50 Cent. Wenn du ein Auto willst, zahlst du 20.000 Euro (oder least es). Wenn du eine Wohnung willst, denkst du, du musst den Preis der Wohnung bezahlen.
Aber Immobilien funktionieren anders als Brötchen. Sie sind das einzige Asset, bei dem eine Bank sagt: „Hey, cooles Ding. Ich zahl das für dich.“
Du musst dir die Wohnung nicht leisten können. Du musst dir nur den ZUGANG zur Wohnung leisten können.
Kaufpreis vs. Investition
Trennen wir zwei Begriffe, die oft vermischt werden:
- Der Kaufpreis: Das, was im Vertrag steht (z.B. 200.000€).
- Dein Invest: Das Geld, das du tatsächlich auf den Tisch legen musst, um den Schlüssel zu bekommen.
Wenn du eine Wohnung als Kapitalanlage kaufst (also um sie zu vermieten, nicht um selbst drin zu wohnen), finanziert die Bank in der Regel 100% des Kaufpreises. Alles, was du mitbringen musst, sind die sogenannten Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Grundbuch).
Je nach Bundesland liegen die Kaufnebenkosten zwischen 6% und 10% des Kaufpreises.
Das ist dein „Eintrittsgeld“. Nicht der Kaufpreis.
Die Rechnung: Das brauchst du wirklich
Lass uns ein realistisches Beispiel durchrechnen. Eine solide 1-Zimmer-Wohnung in einer B-Stadt.
Kaufpreis Wohnung: 200.000 €
Glaubenssatz ("Zu teuer"):
Benötigtes Kapital: 200.000 € ❌
Realität (Kapitalanleger):
Grunderwerbsteuer (z.B. 5%): 10.000 €
Notar & Grundbuch (ca. 2%): 4.000 €
Makler (oft optional/teilbar): 0 €
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Benötigtes Eigenkapital: 14.000 € ✅
Siehst du den Unterschied? Zwischen „Ich brauche 200k“ und „Ich brauche 14k“ liegen Welten. 14.000 Euro sind viel Geld, ja. Aber es ist erreichbar. Es ist ein Kleinwagen, kein Schloss.
| Szenario | Kaufpreis | Dein Kontostand vorher | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Der "Sparer" | 200.000 € | 15.000 € | "Ich kann mir das nicht leisten." |
| Der Investor | 200.000 € | 15.000 € | Kauft die Wohnung. (14k Kosten + 1k Puffer) |
Wieviel Kredit kriegst du wirklich?
Partner: InterhypDu weißt nicht, ob die Bank dir die 200.000€ gibt? Finde es heraus, bevor du suchst. Ein Machbarkeits-Check kostet nichts und gibt dir Sicherheit.
Machbarkeits-Check starten ↗Die monatliche Angst
Jetzt kommt der zweite Einwand: „Okay, ich kriege den Kredit. Aber dann habe ich 200.000 Euro Schulden! Die Rate frisst mich auf!“
Auch hier: Falsche Denkweise. Du bezahlst den Kredit nicht. Dein Mieter bezahlt den Kredit.
Bei einer vernünftigen Kalkulation deckt die Miete die Zinsen und einen Teil der Tilgung. Du musst vielleicht 50 bis 100 Euro im Monat drauflegen. Vielleicht auch gar nichts (Cashflow-neutral).
Das Mindset-Shift
Betrachte die Wohnung nicht als Luxusgut, das du dir vom Mund absparst. Betrachte sie als kleines Unternehmen.
- Einnahmen: Miete (vom Kunden/Mieter)
- Ausgaben: Zins & Tilgung (an die Bank)
- Dein Job: Das Management.
Aber Achtung: Ohne Puffer bist du tot
Nur weil du mit 14.000€ starten KANNST, heißt das nicht, dass du dich nackt ausziehen solltest.
Wenn die Heizung kaputt geht oder der Mieter nicht zahlt, braucht dein „Unternehmen“ Rücklagen. Kaufe NIEMALS eine Immobilie, wenn du danach 0€ auf dem Konto hast. 5.000€ - 10.000€ Reserve sind Pflicht.
Fazit: Das einzige Hindernis bist du
Es ist nicht der Markt. Es sind nicht die Preise. Es ist oft einfach nur Unwissenheit über die Mechanik der Finanzierung.
Wenn du 20.000€ bis 30.000€ (inkl. Puffer) zusammenkratzen kannst, spielst du mit. Du bist im Spiel. Du kannst Eigentümer einer 250.000€ Immobilie werden.
Du musst nicht reich sein, um zu investieren. Du musst investieren, um reich zu werden.
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