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Auf Instagram sieht Immobilien-Investment sexy aus. "Passives Einkommen!" schreien sie. "Der Mieter zahlt die Wohnung ab!" brüllen sie. Du siehst 800€ Mieteingang auf dem Konto und fühlst dich reich.
Doch dann kommt der November. Die Hausgeldabrechnung liegt im Briefkasten. Der Wasserhahn in Top 3 tropft. Und plötzlich merkst du: Umsatz ist nicht gleich Gewinn. Lassen uns die Zwiebel schälen, Schicht für Schicht, bis uns die Augen tränen.
600 €
Kaltmiete (Einnahme)
- 650 €
Bankrate (Ausgabe)
Die Lüge vom "Passiven Einkommen"
Die meisten Anfänger machen einen simplen Fehler: Sie verwechseln Brutto-Mietrendite mit Netto-Mietrendite. Oder schlimmer: Sie vergessen die nicht-umlagefähigen Kosten.
Ja, dein Mieter zahlt dir Geld. Aber bevor du dieses Geld für Mojitos ausgeben kannst, halten andere die Hand auf. Zuerst die Bank. Dann das Finanzamt. Dann die Hausverwaltung. Und ganz am Ende: Die Immobilie selbst (Instandhaltung).
Wenn du eine Wohnung kaufst, die sich "von selbst trägt", bedeutet das oft nur: Die Miete deckt Zins und Tilgung. Das nennt man "Brutto-Cashflow-Neutral". Aber das reicht nicht.
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Nicht-Umlagefähiges Hausgeld
Verwaltungskosten & Instandhaltungsrücklage der WEG. Zahlt der Eigentümer, nicht der Mieter.
🔨
Instandhaltung Sondereigentum
Der tropfende Hahn, der kaputte Boden, das neue Klo. Dein Problem.
⚖️
Steuer (Einkommensteuer)
Ja, der Gewinn muss versteuert werden. Das vergessen viele in der Kalkulation.
⏳
Mietausfall-Wagnis
Leerstand kostet doppelt: Keine Mieteinnahmen + du zahlst Nebenkosten weiter.
Szenario: Der Guru vs. Die Realität
Rechnen wir eine typische 150.000€ Wohnung durch. Finanzierung 100%, Zins 3,5%, Tilgung 2%. Mieteinnahme 600€.
Warum wir das trotzdem machen?
Wenn du die rechte Spalte siehst, fragst du dich vielleicht: "Warum zur Hölle investiert irgendjemand in Immobilien?"
Die Antwort ist der Tilgungsturbo. In der Bankrate von 687€ stecken (am Anfang) ca. 250€ Tilgung. Das ist Geld, das du dir selbst in die Tasche steckst (in Form von Betongold). Du zahlst zwar jeden Monat 177€ drauf, aber dein Vermögen wächst um 250€. Das ist ein Zwangssparplan mit Rendite-Hebel.
Profit ist eine Meinung. Cashflow ist eine Tatsache. Du kannst an Wertsteigerung glauben, aber deine Rechnungen bezahlst du mit Cash.
— Investment-Weisheit
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Der Hebel für deinen Cashflow
Niedrigere Zinsen = weniger Bankrate = mehr Cashflow. Ein Vergleich lohnt sich immer.
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Das Instandhaltungs-Roulette
Die größte Unbekannte in deiner Gleichung ist nicht der Mieter. Es ist die Substanz. Wenn die Heizung kaputt geht (15.000€) oder das Dach neu muss, hilft dir deine Excel-Tabelle nicht weiter.
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Achtung Sonderumlage
Wenn die WEG beschließt, das Dach zu sanieren und die Rücklage nicht reicht, kommt der Brief: "Bitte überweisen Sie 8.000€ binnen 4 Wochen." Ohne Puffer auf dem Konto bricht dir das das Genick.
Deshalb empfehlen wir dringend ein separates Konto für jede Einheit, auf dem sich die Rücklagen sammeln. Vermische niemals deine privaten Konsumausgaben mit den Mieteinnahmen.
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Ordnung halten für 0€
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Lüg dich nicht selbst an
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Fazit: Reich gerechnet, arm gestorben?
Immobilien machen dich reich, aber meistens erst langfristig. Kurzfristig ist es oft ein Zuschussgeschäft.
Die "nackte Wahrheit" ist: Du kaufst Vermögensaufbau (Tilgung & Wertsteigerung) und bezahlst dafür mit monatlicher Liquidität (negativer Cashflow).
💡 Strategie: Akzeptiere den negativen Cashflow nur, wenn du ihn dir leisten kannst. Kalkuliere IMMER mit Instandhaltungsrücklagen. Wer ohne Puffer kauft, spielt Casino.
